A co tam Panie w nieruchomościach?
W ostatnich miesiącach coraz częściej słyszę 3 pytania dotyczące rynku nieruchomości:
1. Czy kupowanie nieruchomości na wynajem nadal się opłaca?
2. Czy warto teraz brać kredyt na nieruchomość?
3. A co z deweloperami? Sprzedają mało, będą upadać?
Postaram się krótko odpowiedzieć na te pytania i w tym celu posłużę się raportem Narodowego Banku Polskiego „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2024 r.” z czerwca 2024r. Znajdziesz go pod tym linkiem >>kliknij by otworzyć<< oraz opiniami „zebranymi z rynku” z ostatnich tygodni.
1. Czy kupowanie nieruchomości na wynajem, nadal się opłaca?
Od dawna twierdzę, że rzadko kiedy się tak naprawdę opłacało. Rozumiem jednak, dlaczego wiele osób się na nie decyduje i ja też polecam to rozwiązanie, jednak nie z powodu rachunku ekonomicznego.
Przy budowaniu portfela inwestycyjnego, zależnie od przyjętego modelu, zaleca się, by od 20% do nawet 70% ( a czasem i więcej) posiadanego kapitału (oszczędności) ulokowane było w inwestycje o wysokim poziomie bezpieczeństwa jakim są np. nieruchomości.
Co oznacza, że jeśli masz już oszczędności rzędu np. 1,5 mln zł to ulokowanie kwoty 0,5-0,6 mln złotych w nieruchomości, będzie sensowne z punktu widzenia bezpieczeństwa portfela, jednak stosunkowo mało zyskowne. Pozostała część kwoty ulokowana bardziej agresywnie, będzie generować większy zysk, co zrekompensuje koszt utrzymania tej „poduszki bezpieczeństwa” i średni zysk w skali całego portfela będzie oscylował na zadowalających poziomach. Głównym powodem, dla którego warto rozważyć, zakup nieruchomości jako inwestycję jest więc zabezpieczenie majątku już posiadanego, a nie dopiero budowanego „od zera”. Drugim powodem jest niestety niski poziom wiedzy i doświadczenia inwestycyjnego przeciętnego Kowalskiego. Wiedza z zakresu rynków finansowych nie jest w Polsce wysoka, co przekłada się na dużą awersję do inwestowania w akcje, ETFy, fundusze inwestycyjne. Biorąc pod uwagę historię naszego rynku inwestycyjnego, ze szczególnym uwzględnieniem afer GetBack czy Amber Gold, może jednak już lepiej, że wiodącą inwestycją na rynku będzie zakup nieruchomości, choćby nawet przy ujemnym zwrocie. A czy zwrot z inwestycji w nieruchomości może właściwie być ujemny? Nawet często jest! Zapraszam do zapoznania się z wyliczeniami NBP opublikowanymi w raporcie.
Opcja dla leniwych 😉 informacje na następujących stronach:
– 48 zwrot z inwestycji kupionej w 100% za gotówkę,
– 49 zwrot z inwestycji kupionej w 50% za gotówkę i 50% na kredyt,
– 50 zwrot z inwestycji kupionej w 20% za gotówkę i 80% na kredyt.
Oczywiście to są dane statystyczne, a wiadomo, że „ja to ogarnę lepiej”, ale myślę, że warto mieć je na uwadze.
2. Czy warto teraz brać kredyt na nieruchomość?
Na to pytanie odpowiedź jest akurat krótka i prosta, brzmi ona: to zależy 😉
Jeśli chodzi o zakup nieruchomości na cele prywatne (by samemu tam zamieszkać) to zawsze odpowiadam – tak. Posiadanie własnego mieszkania jest celem głęboko zakorzenionym w naszej psychice, chcemy gdzieś być u siebie. Mówimy tu o kwestii emocjonalnej, więc nie mieszałbym jej z analizą czysto finansową. Jeśli taki krok ma wprowadzić pozytywną zmianę dla Ciebie i Twoich bliskich, jeśli czujesz, że poprawi coś w sferze emocjonalnej Waszego funkcjonowania to warto iść w tym kierunku, niezależnie od stóp procentowych, zmian marży czy przewidywań Wróżbity Macieja.
W kwestii zakupu nieruchomości jako inwestycję warto poświęcić czas na analizę. Co szykuje się w najbliższym czasie, co może wpłynąć na zwrot z inwestycji?
Podstawowe trzy czynniki:
– zmiana stóp procentowych: przewidywania ekonomistów są dość zbieżne – w przyszłym roku czeka nas obniżka stóp procentowych, kiedy i o ile? Tu już prognozy są różne. Jednak wyciągając średnią z analiz osób zajmujących się tym profesjonalnie zakładałbym pewnie obniżkę o 1,5% do końca 2025 r i około 2% w ciągu dwóch najbliższych lat. Pewnym prognostykiem może też być wyraźne ciśnienie banków na oferty kredytowe ze stałym oprocentowaniem (w okresie pierwszych 5 lat). Jeśli stopy procentowe zaczną spadać, oprocentowanie kredytów ze zmiennym oprocentowaniem również spadnie, a kredytów ze stałym oprocentowaniem pozostanie bez zmian przez cały okres obowiązywania stałej stopy. Więc może się okazać, że kredyt wzięty przy zmiennej stopie procentowej dziś, choć ta oferta obecnie może być droższa, okaże się tańszy już za rok czy dwa. Co było by sytuacją korzystna z punktu widzenia klienta, ale niekoniecznie banku.
Spadek stóp procentowych, nawet o 1,5% może się okazać powodem wzrostu zdolności kredytowej gospodarstwa domowego nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych:
niższe oprocentowanie >> niższa rata >> większa zdolność
– zmiana cen nieruchomości – co prawda obecnie na niektórych rynkach da się dostrzec nieznaczne korekty cen, jednak raczej nie należy upatrywać w nich początku długotrwałego trendu. Tym bardziej, że deweloperzy w Polsce są w dobrej kondycji i mogą sobie pozwolić na przeczekanie okresu spadku cen i przytrzymanie nieruchomości do powrotu trendu zwyżkowego. W raporcie NBP zawarte są informacje o wzroście ilości rozpoczętych w I kwartale 2024 r. ilości inwestycji branży deweloperskiej. Wzrostowy trend jest też widoczny jeśli chodzi o ceny nieruchomości przeznaczonych pod budowę. Czyli zainteresowanie nowymi lokalizacjami nie spadło.
Warto też mieć na uwadze prace rządu nad nowym programem wsparcia osób chcących kupić swoje pierwsze mieszkanie, te programy zawsze miały ten sam skutek – podbijały ceny nieruchomości.
– rosnące ceny najmu – zapewne w dłuższej perspektywie będą one rosnąć, jednak na pewno dynamika wzrostu już nie będzie tak imponująca jak w minionych latach i mogą się pojawić większe dysproporcje między regionami. Na rynek będą wpływały czynniki makro jak niższa inflacja, możliwy odpływ najemców z Ukrainy czy spowolnienie gospodarcze, ale też czynniki działające regionalnie. Przykładem takiego regionalnego czynnika niech będzie np. sytuacja na Uniwersytecie Jagiellońskim, gdzie w tym roku 100% studentów ubiegających się o akademik otrzymało go. W skali miasta są to setki najemców, którzy w tym roku nie weszli na krakowski rynek najmu.
3. A co z deweloperami? Sprzedają mało, będą upadać?
Notowania wielu deweloperów na giełdzie w ostatnich tygodniach mocno spadły, ja sam na papierach jednej ze spółek jestem „w plecy” około 15%. Czy kondycja branży w Polsce jest zagrożona? Osobiście nie widzę ku temu powodów. W raporcie NBP, na stronie 5 zawarta jest informacja o marżach w tym sektorze, i według tych wyliczeń wynosi ona 23%! Co jest zresztą zbieżne z opinią prezesa jednej ze spółek deweloperskich, który w wywiadzie wiosną tego roku powiedział, że jeśli chciałby zmienić branżę na bardziej dochodową musiałby się zając handlem narkotykami…
Tak, zapewne jakieś czyszczenie rynku ze skrajnie źle zarządzanych podmiotów może mieć miejsce ( i chyba nawet już się dzieje), ale to będzie raczej wyeliminowanie pewnych patologii w rynku, a nie szerszy trend. Kolejnym ważnym czynnikiem będzie nowy program rządowego wsparcia dla osób chcących kupić swoje pierwsze lokum. Trudno zakładać, że nie wywoła on kolejnego wzrostu popytu, a więc i cen na rynku. A rząd nie będzie mógł go zbyt długo odwlekać, na razie żyjemy powodzią, jednak zapewne wiosną jakieś rozwiązanie będzie musiało ruszyć.
To tyle jeśli chodzi o moje wróżenie z fusów. Mam nadzieję, że podsunąłem kilka tematów do przemyślenia. Życzę samych trafionych decyzji.
W razie potrzeby – służę pomocą!
Kilka słów o mnie, jeśli jeszcze mnie nie znasz – jestem Krzysztof i od 2008 r. pracuję w branży finansowej. Zajmuję się analizą ofert i możliwości dostępnych na rynku według wytycznych moich klientów, oraz pośrednictwem finansowym, by doprowadzić proces pozyskania finansowania do szczęśliwego końca 😉
Wspieram moich klientów w następujących sprawach:
1. Finanse osobiste:
– kredyty hipoteczne,
– kredyty gotówkowe i konsolidacyjne,
– ubezpieczenia życia, zdrowia i majątku.
2. Finanse dla firm:
– kredyty obrotowe i inwestycyjne,
– leasing,
– ubezpieczenia właścicieli firm (zabezpieczenie zobowiązań i sukcesji),
– ubezpieczenia grupowe pracowników.
Planujesz zaciągniecie kredytu i potrzebujesz porady – zapraszam do kontaktu!
Pamiętaj: moje wnioski i opinie są tylko moimi wnioskami i opiniami. Przedstawiam subiektywny punkt widzenia, moich opinii nie możesz traktować jako pewnik przy podejmowaniu swoich decyzji czy to finansowych, czy też innych.
Nie jestem licencjonowanym doradcą finansowym, a w swoje opinie formułuję wyłącznie w oparciu o własne doświadczenie i wiedzę zdobytą w trakcie pracy nad sprawami moich klientów.